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房价若跌年轻屋主受害最大 五大迹象房市走向失控

  • Coolcashew 发布日期: 2017-11-09 评论: 0 浏览: 3239

在众多经济研究机构纷纷评论加拿大房地产市场危如累卵之际,9日公布的一份研究报告说,如果万一房价因过高而下调,加拿大年轻的房主们受害程度将比其它人严重得多,只要房价温和或者较大幅度下跌,便将有超过十分之一的年轻房主拥有的房产价值便会低于他们背负的房贷。

由渥太华左翼的加拿大另类政策中心(Canadian Centre for Policy Alternatives)撰写的这份研究报告敦促政府未雨稠缪,及时采取降低国民家庭债务负担的措施。该中心资深经济分析师麦当劳(David Macdonald)说,若加国房价房价下跌20%,可能会让约16万9000个年纪低于40岁屋主之住宅,变成房贷债务超过房屋价值的“溺水屋”,若房价下跌30%,受影响的家庭预计将达29万4000个。

英国的经济学人杂志(Economist magazine)表示,以加拿大人的收入衡量,加拿大房价被高估约35%,要是以房价与房租衡量,加拿大房价被高估的程度更达到惊人的89%。

而高房价几乎必然导致国民负债上升,加拿大政府及中央银行一直对持续增长的国民家庭负债感到忧虑,担心将来一旦利率上升或者房价大幅度下调,普遍的资不抵债有可能拖垮整个经济。加拿大另类政策中心则是首次将房价下调对年轻家庭的严重危害程度予以量化,以具体数字说明高房价、高负责对那些时常将全部身家都抵押进房贷的青年人的危险严重性。

加拿大另类政策中心的经济师麦当劳说,对于户主为30来岁的家庭而言,他们的家庭债务与收入之比自1999年以来已增长了一倍,达到破纪录的4比1,超过其它任何年龄段的人群。如果加拿大将来出现的房价下调接近加拿大央行预测的中点(midpoint),那么年轻家庭遭到远高于其它年龄段者的经济损失将为:

●30多岁者的家庭平均损失6万元,占他们净资产的39%。

●十分之一30来岁或者更年轻者家庭(相当于16万9000户)将变成负资产,亦即负债超过净资产。加拿大另类政策中心的研究报告说,即使现在房价未下调,已经有4万4000户家庭资不抵债。

●如果房价大幅度下跌,例如跌幅达到30%,便将有29万4000户家庭(大约占七分之一)资不抵债。

●就金额而言,房价下调对20来岁的家庭冲击小一点,但以比例说,将令他们的净资产缩水45%。

●就金额而言,房价下调对40岁以上者的家庭冲击最大,因为这些中年以上的人住宅较大、更值钱。但以比例说,他们损失掉7万至8元,只令他们的净资产缩水23%,原因是他们趋向于拥有房产之外的其它资产,净资产总额也较大。

五大迹象…房市走向失控

先前许多房市专家警告加国房市可能陷入泡沫化,未来房价将暴跌,但六年过去预言都没有成真。然而,最近加国房市开始有异常现象,尽管上半年经济衰退、薪资冻涨及家庭负债水平达到新高,但多伦多及温哥华等地的房价仍持续攀升,涨幅甚至达到双位数。专家据此整理加国房市走向失控的五大迹象:

1. 加国在全球房市泡沫化名列前茅

今年4月英国的经济学人杂志( Economist magazine)指出,衡量加拿大人的收入后,发现加国房价被高估约35%。若以房价与房租做为标准,房价则被高估89%。当时杂志表示,在评估的26个国家中,加拿大与澳洲的房价高估情况最严重。德意志银行(Deutsche Bank)也认为加国“债务所得比”过高,加上公寓建案过多等因素,预言房市将遇到“大麻烦”。

2. 全球投资者不看好加国房市

全球投资者密切关注加国建案,但没有出手。Markit经济公司调查显示,投资人预期股票下跌,多看坏加国房市。

3. 贷款诈欺盛行

今年传出房贷公司Home Capital有45名房贷经纪人为贷款申请人收入“灌水”,骗取房贷,使贷款诈欺现象浮上台面。经济学家认为贷款诈欺是造成过去10年来美国房市泡沫化的重要原因,“环球邮报”也发出警告,认为诈欺现象近来在房市相当盛行。

4. 外国人炒房?抑或种族主义作祟?

日前卑诗大学发表研究指出,外国投资者正对房价造成影响,最近6个月温哥华西部有70%的房屋被中国人买下,但入住率相当低。这份调查因为缺乏屋主的国籍、姓名等数据,被指责含有种族主义。对此,温哥华市长罗品信(Gregor Robertson)说:“我认为这份报告隐含种族主义倾向,我们必须特别注意。我相信温哥华的房市挑战已被妥当处理。”然而有许多人认为外国人炒房现象确实存在。温格华居民库伦(Clare Cullen )说:“我们附近的社区虽然卖出去,但全是空屋,或是一年只住一个月。”库伦认为对房市而言,空屋比自住更危险。

5. 即使是加拿大房贷暨房屋和公司(CMHC)也认为房价高得离谱

CMHC的工作向来是维持加国房市平稳,但现在该机构也发出警钟,认为房市面临修正风险。CMHC报告指出,全国15个大城市中,有11个城市房价被高估,其中包括多伦多、满地可及渥太华。CMHC首席经济分析师杜甘(Bob Dugan)说:“多伦多、温哥华、满地可、爱民顿及沙卡斯通等城市,房价与人口和经济因素不成比例,被高估的情形最严重。”不过他认为解决方法相当简单,“避免房市泡沫化的方法有二,一是调整当地房价至合理价格,二是改善经济情况。”他认为寄望后者的可能性较大。

来自: 
世界日报
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